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Schwarzgeldabrede führt nicht zur Nichtigkeit der Grundstücksübertragung

Anders als bei Dienst- und Werkverträgen führt die Schwarzgeldabrede bei einem Grundstückskaufvertrag nicht zur Nichtigkeit der Übereigung. Ist das konsequent?


Seit gut zehn Jahren gilt: eine Schwarzgeldabrede führt bei Dienst- und Werkverträgen unweigerlich zur Nichtigkeit des ganzen Geschäfts. Es genügt, wenn beiden Seiten des Geschäfts bekannt ist, dass Steuern hinterzogen werden sollen. Mit teils drastischen Folgen für die Beteiligten: Wer vorleistet hat keinen Ausführungsanspruch. Wer geleistet hat, hat keinen Anspruch auf Zahlung. Wer gepfuscht hat ist nicht zur Nachbesserung verpflichtet. Wer bei der Ausführung etwas beschädigt, haftet nicht aus Vertrag auf Schadenersatz.

Wenn bei einem Gtrundstückskaufvertrag ein zu niedriger Kaufpreis beurkundet wird und der Rest bar bezahlt wird, ist der beurkundete Grundstückskaufvertrag nichtig. Soweit konsequent. Die darauf aufsetzende Übereignung bleibt aber wirksam laut einem Urteil des BGH vom März diesen Jahres (BGH, Urt. v. 15.03.2024, V ZR 115/22). Warum?

Der beurkundete Vertrag ist zwar nichtig. Aber: Der tatsächlich gewollte Vertrag (mit dem höheren Kaufpreis) wird jedoch geheilt, wenn die Übereignung tatsächlich vollzogen wird. Ein offenkundiger Wertungswiderspruch zu Dienst- und Werkverträgen? Schließlich wollten die Beteiligten ja Grunderwerbsteuer sparen. Nein!

Die Stoßrichtung des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes ist eine andere. Nur durch die komplette Versagung der Durchsetzbarkeit von Ansprüchen kann das Ziel des Gesetzgebers, die Eindämmung der Schwarzarbeit, erreicht werden. Da überlagert der böse Nebenzweck (Steuerhinterziehung) alles andere. Bei Grundstücksgeschäften ist das nicht so! Ist die Steuerhinterziehung hier nicht Hauptzweck (wann sollte sie das sein?) so kann das nichtige Grundgeschäft geheilt werden.

Hinter all dem steckt der Gedanke, dass das Schwarzarbeitsgesetz nicht nur das Steueraufkommen des Staates, sondern vor allem den redlichen Wettbewerb schützen will. Und in diesem Licht betrachtet, ist die Entscheidung des BGH konsequent.